土地供應放量 萬科保利等龍頭房企靜悄悄補倉
發布時間：2018/12/26 16:51:25 瀏覽次數：12395 來源： 第一財經日報 cjjt-fdc
每逢年底皆是土地供應井噴的時段，當下正值整個房地產市場處于深度調整周期，但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。
比如北京市不久前在一天內推出13宗地塊，總出讓面積79萬平方米，總起價295億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。無獨有偶，其他如廣州、南京等城市也都相應地展開了歲末賣地大戰，供應面積較前三季度大幅度增加。
與之相對應的是，商品房銷售未及預期，以及日益趨緊的資金壓力，使得房企對于后市的觀望情緒變得更為凝重，買地熱情顯著下降，土地溢價率較過去兩年顯著下降。
此時，土地市場上最為活躍的，當屬市場份額較大的龍頭房企。數據顯示，萬科、保利等一線房企在年底的供地潮中表現相對踴躍，其拿地數量較今年前幾個月明顯增加，且全年新增土地總量并未較上一年有所減少。曾經一年多罕有在一級市場出手的融創中國已悄然回歸一級市場，連續斬獲多宗宅地。
多地供應量增加
背負著較重土地出讓任務的北京市場，在年底迎來供應大潮。整個11月，北京合計土地出讓金達495億元。前11月，北京全年土地出讓金為1700億元。進入12月之后，因全年土地出讓任務仍有較大缺口，北京土地市場熱度不減。12月4日、11日，兩天土地出讓合計收金超過60億。
北京只是一個縮影。臨近年底，不少城市的土地市場都在集中放量。就在北京土地市場創下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網上也掛牌了15宗土地。
11月的數據顯示，南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產研究院數據顯示，一線城市11月供應土地合計達90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應土地合計1400宗，也將是年內最高記錄。
供應量增加的同時，開發商購地并不算太積極，土地流標現象也較為突出。“土地市場降溫非常明顯，有很多政府都在找過我們，因為擔心土地流拍，希望我們可以去托底。”一位TOP10區域土地投資負責人告訴記者。
中原地產研究中心統計數據顯示：截止12月17日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達324宗，是最近6年來最高記錄，同比上漲140%(2017全年流標148宗，截止當年12月17月135宗)。
數據同樣顯示，不僅僅一二線城市，三四線城市土地流標也處于高位，年內三四線城市流標住宅土地1177宗，疊加一二線城市，合計住宅土地流標年內高達1501塊。
對于當下的土地市場形勢，業內人士的評價較為中性。中原地產首席分析師張大偉分析指出，整體看，各地的土地出讓金依然刷新紀錄，但流標的現象已經越來越多。因為目前房企整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。
正因為企業今年整體購地積極性下降，多個地方政府全年供地計劃難以完成。在土地炙手可熱的北京市場，全年供地任務的缺口依然很大。數據顯示，北京今年計劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當于去年全年的49%。
企業多數仍在觀望
與過去兩年行業搶地形成鮮明對比的是，多數房企在今年的購地意愿大幅度下降。這一方面是源于企業對后市保持謹慎態度，另一方面則是持續收緊的融資環境導致開發商現金流惡化。
中原地產研究中心統計數據顯示：25家房地產行業龍頭房企9-11月拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。數據顯示龍頭房企拿地數據已經連續3個月低于千億，這也是最近4年來首次出現。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。
“今年要收縮拿地，主要任務是回款，即便是有一些項目虧損，我們也要先賣。”一位閩系房企總裁曾告訴記者。
房企的謹慎態度在下半年表現格外明顯。克而瑞數據顯示，銷售TOP100中近4成企業在11月未有新增土儲入賬，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創、金輝、福晟等。據研究，企業的這種蟄伏行為多是為了防范風險進行主動戰略收縮；此外，還因為不少企業前兩年買地力度大土地儲備充足，比如金茂、福晟、首創、金輝等總土儲去化周期均在3年以上。
日前，濱江集團董事長戚金興對媒體表示：該公司便在下半年臨時調整了拿地的策略。“我們今年上半年的拿地原則就是有利潤就拿，主要是為了保證未來的規模發展。不過隨著三四季度的市場變化，我們也開始慢慢調整自己的拿地節奏。”
按照濱江的計劃，今年上半年是按照“1:2”原則拿地，即回籠資金1億，用2億去拿地；今年三季度是按照“1:1”原則拿地，即回籠資金1億，用1億元去拿地；而到了四季度，原則變成“1:0.72”。
一方面是政府供地量大增，另一方面是企業購買欲望下降，土地市場的景氣指數并不高，價格也較上兩年大幅度下降。
克而瑞數據顯示，2018年1-11月，銷售TOP100中半數房企新增樓面價較2017年下降。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態度。
許多城市在今年下半年的土地價格，均較2016、2017時的成交價格出現了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例，12月3日，廣州一共拍出3宗地，其中一塊標號為長嶺居CPPA-A-3的地塊總價22.47億，樓面地價13505元/平方米，被央企五礦地產拍得。但在2016年8月，該區域臨近地塊的拍出樓面單價高達27274元/平方米。今年的成交價格較兩年前打了對折。
據了解，2016年創造長嶺居地王的開發商為中治，今年，該公司已與央企五礦進行合并，故而五礦在12月初的購地行為，被視作一次補倉行為，拉低區域內地塊的平均單價。
龍頭房企悄然出手
盡管大部分公司在下半年調減了拿地計劃，但仍然有一些公司趁著年底的打折行情下積極補充庫存。
保利發展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日，廣東保利同樣以底價16.53億元競得廣州外圍城區番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬平方米，計容建筑面積不超過21.67萬平方米。
此后的12月13日，保利以底價53.84億元競得廣州市白云區的一宗商住用地。這宗土地位于三元里大道，宗地面積為9.97萬平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積將近4.75萬平方米，計容建筑面積則為28.19萬平方米。
由于地處廣州中心城區，加之體量不小，盡管上述項目以底價成交，但在市場下行、資金荒的背景下，以超過50億元的自有資金承擔土地出讓價款，也僅有保利這樣具有融資優勢的企業能夠拿下。
萬科在年末的拿地情況也較為突出。11 月該公司共獲取16 個新項目，其中14 個為住宅開發類地產項目，2 個為物流地產項目。公司單月新增土地項目建筑面積達392 萬平米；拿地總成本264 億元，同比增長27%(不包括物流項目)。
不久前，有消息顯示，碧桂園董事會主席楊國強在集團經營會上發出積極信號：“逐步放開投資”。據稱，碧桂園在此之前已經暫緩投資有半年之久。
無獨有偶，許久不在公開土地市場露面的融創中國也開始頻繁出現在公開土地市場，過去兩年土地市場熱度較高地王頻出之際，該公司曾經很長時間淡出一級市場。
12月10日，上海靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元18-01地塊由融創以底價30.5億元拿下，樓板價每平方米46609元。較早前的11月，融創以48.6億元包攬杭州運河新城兩宗宅地，其中西側42號GS1201-04地塊樓面價21614元/㎡，溢價率5%；東側沿運河的43號GS1201-05、10宅地樓面價24321元/㎡，溢價率18%。
2018年末的房地產市場，少數地方政府對于樓市政策的微調，如同堅冰上的裂縫，讓冰面下的市場感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知，嗅覺敏銳的龍頭公司，又將開啟新一輪的布局么？
